通告編号：Notice-2013-009
《通告：對「業主大會」的正確信息》
本屋苑將於2013年10月19日及20日舉行業主大會，根據法律規定讓全體業主決定兩件關乎於本屋苑的大事︰
A. 決定是否增加毎月的管理費，以應付緊急維修。由於管理公司在十多年來對屋苑設施缺乏保養、疏於維修，致令整個屋苑陷於隨時缺水、缺電狀態、而消防及電梯等設施亦陷於嚴重危機的破損狀況之中。
B. 決定是否與現在的管理公司簽訂合約或是授權屋苑管委會以公開召標的形式另請管理公司。
近來一些網上誹謗及造謠的匿名信件在本屋苑內出現。誹謗及造謠的目的只有一個：就是分化業主以達到破壞涉及毎一個業主利益的大會的召開。 為此，對於網上的誹謗言論本屋苑管委會已於9月10日報警備案，並保留追究那些不具實名的誹謗言論權利。為免令謠言繼續在屋苑散播，管委會決定有必要對該等不實言論作出回應︰
一.
為何至今仍未達成簽署屋苑管理合約
管委會必須重申第一次所有人大會授予管委會權利與現時管理公司商討及簽署認為合適的管理合約，由於管委會認為管理公司提供的管理合約存有太多的不合理、不公平條款，因此，管委會拒絕簽署，並決定提交大會由所有業主投票決定。
1.
自成立所有人大會以來，濠景花園物業管理有限公司一直以不同藉口拖延呈交本屋苑設施狀況、財務資料及管理合約擬本。
事實上，自管委會成立以來，已先後發出3次出信催交合約擬本，而管委會更以20天限期提交為限，否則將視作自動放棄合約商討後，管理公司才於農曆年假前（2013年2月1日）交出一份內容十分簡陋、對業主十分不平等、以及對管理公司毫無約束的合約擬本。
該合約擬本中竟有這樣的條款：“先由管理公司從收取到的管理費收入中扣除相應之服務費，如有不足，管委會須於七個工作天內清償不足部份”，而管理公司收取的服務費金額是以每月大廈總開支的百分比計算，每月的服務費都是未知數。
眾所周知，各單位業主入伙時的兩個月管理費按金仍在管理公司手上，管委會又何來資金填補不足之數呢？ 那麼在管委會無法填補不足之處情況下，唯有由所有業主先集資清償不足後再向追討拖欠管理費業主。為免出現這種情況，管委會據理力爭要求管理公司作出修改。直至5月10日上述條款才得以改為“如有不足時，管委會透過法律途徑追討收回管理費欠費後，以無息方式填補不足之數。”
管理公司要求收取的每月服務費用為$493,000.00(2014年度加價至$525,000)，當中只包括管理公司的員工薪酬(大堂管理員、寫字樓職員、主任及經理薪金)及公司服務費，而管理處開支及其他的所有管理服務營運費用(包括公共水電費、停車場管理、會所管理、清潔、電梯、消防等等所有的分判服務開支、與分判商的關係合約等等）均須全數由管委會代表全體小業主負責。這樣的管理方式已經使我們的屋苑處於無管理的狀態之下，相信所有業主都領教夠了！
2.
截至今日為止(9月19日)，管委會仍未收到屋苑完整的財務狀況資料以解釋收支簡報上聲稱的“約700萬圓的赤字”。
由於管理公司至今仍未向濠景花園所有業主清楚交待屋苑財務資料，
試問在一直無法瞭解大廈管理財務實況下，管委會又怎可草率地讓全部業主承擔這約700萬圓的赤字呢？在以後的日子裹，管理公司會不會繼續以赤字為借口，一直要求動用共同儲備基金支付日常維修殆盡呢？
3.
十幾年來管理公司的管理質素及在這幾個月來的管理狀況相信屋苑大部分的業主都非常清楚。管委會認為現時管理公司對我們屋苑的管理是完全不合格的！
試問根據以上3點的問題，管委會如何能夠莽顧屋苑小業主的利益草率與這一間管理公司簽約呢？
管委會在2013年8月30日透過一位自稱為Chi Anthony人士在facebook濠景業主群組發佈(“前主席鄧先生於2月初已獨自與管理公司商討管理費、維修事項等等，且將要「達成協議」...”)才知悉前主席在未經管委會議決情況下，私自與管理公司達成協議，對此，本管委會鄭重聲明對上述內容全不知情，也未知合約條款是否能保障到業主的利益。倘若屬實，則純屬前主席鄧先生個人行為與管委會無關!
二. 為何要增加管理費
1. 由於自2013年1月至10月所繳交的管理費仍是舊費$0.4/尺另加10%共同儲備基金，若業主大會通過加費至$0.6元/尺另加10%共同儲備基金，本年度真正可收取新管理費的月份只有11月及12月；按管理公司提供截至6月底為止的每月開支簡報推算，2013年全年開支不少于$2000萬，仍未計算管理公司在9月18日要求管委會以共同儲備金支付的維修工程費用73萬餘；就算全部業主全年交足管理費，收入只是$1900萬，仍是入不敷支，需通過向各業主徵收額外費用或利用加費所得的2014年全年管理費收入約$2600萬元內抽取100多萬元，以填補2013年度的不足之數。
2. 2014年度亦要可能面對最低工資法例落實執行及各分判保養合約費用之調升，扣除屋苑基本運作開支$2050萬及2013年之欠款$150萬后， 全年應有$400萬餘可分配於13座住宅、停車場及平台會所的維修費用，平均每月每座有$25,000維修資金，對於要應付一座日久失修、隱患處處的大廈並不算多。
3. 據了解本澳有會所設施的屋苑管理費約需要$0.55/尺至$1.20/尺不等；
4. 考慮到管理公司十多年來對屋苑設施缺乏保養、疏於維修（請参考張貼大堂的「濠景花園共同部份維修項目表」）：消防設備、後備安全照明燈大部分損壞、後備發動機、後備食水泵、多層樓的水喉、去水渠喉、多個天面漏水及停車場漏水、電梯的經常性損壞及各種設備的損壞等等都處於需要緊急維修的狀況。目前管委會暫時知道極需進行緊急維修的金額需約$600多萬，並相信未知項目的維修金額也應該不少。管委會無法容忍大廈處於缺水、缺電、缺電梯、缺消防、缺安全的威脅之中。
現在當下應該先解決及維修內傷，之後在有餘錢情況下美化大堂及更換電梯等。
增加管理費的最主要目的是要維護我們的物業價值。我們不想濠景花園成為第2 個善豐花園！
5. 管委會認為最理想的做法是以公開招標的方法聘請一間以符合我方條件及資格的管理公司，而管理性質必須包括整個管理營運費用，當中必須包括所有的外判費用。而多出來的資金則會根據緩急輕重由管委會監管下以公開招標的方式維修屋苑的殘破設備。
三. 有關本屋苑共同儲備基金的事項︰
1. 法例規定所有樓宇必須設立共同儲備基金以應付巨額的 “非預見性”開支。屋苑由2012年11月至2013年7月份應收共同儲備基金約130萬，而目前管委會收到管理公司的總金額為祇有$648,619.00(4月24日第1次$180,042,
7月18日第2次$354,534
及8月20日第3次$114,043)，至今尚欠約半數。
管理公司一方面拖欠共同儲備基金，另一方面又於9月18日要求管委會支付73萬的維修款項(管委會已回覆此項無理要求)。
2. 雖然如此，在管理公司以赤字為借口不進行日常的維修情況下，管委會不得不動用共同儲備基金按照先後援急來處理一些日久失修而非常緊急的項目，並已張貼有關通告，相信大家已關注到。
四. 如何申請“樓宇維修資助計劃”︰
申請“樓宇維修資助計劃”必須具備下列申請條件，而批給的資助額為最高可達工程總額的三成或每個獨立單位平均不超過$5,000
(澳門幣伍仟元)，以較低者為準，因此申請者必須先自備維修費用的七成。
如前文所述，管委會只收到64萬8千元共同儲備金，不可能如一知半解的傳言所說可立即申請1114萬元資助，除非先向各業主籌集2600萬元。而且，申請前必須在「業主大會」上議決通過該專項維修項目的資助申請、完成工程招標報價、找工程公司入稟工務局且獲得工程准照等等手續。
在房屋局網頁上載有申請手續：
(1) 填妥“樓宇維修資助計劃”申請表及載於表內的聲明書；
(2) 連同下列須遞交的文件送交房屋局：
- 分層建築物管理機關主席的身份證明文件的副本；
- 分層建築物所有人大會選出分層建築物管理機關的有關憑證副本，包括有召集書、出席簿及有關決議的會議錄；
- 有效物業登記證明或書面報告；
- 由土地工務運輸局發出的工程通知或工程准照的副本；
- 工程預算的副本，其內尤應載有工程報價、工程說明及支付計劃；
- 分層建築物所有人大會通過進行工程及遞交批給資助的申請表的決議的會議錄副本。
管委會將根據財務狀況、維修的需要及時間上能否配合舉行業主大會議決通過等條件安排資助的申請。在目前的財務狀況下，本屋苑尚未具備申請能力。待本屋苑的共同儲備基金累積一定的金額狀況下再考慮申請，以解決重大項目維修及更新大堂、電梯等項目。
五.對於暫停處理屋苑更換LED光管項目事宜
由於管委會只是法定管理機關(並非社團身份)，並不符合向環保局申請環保節能資助的資格，因為資助申請者必須是已登記的公司或社團。為成立可完全代表屋苑的社團，需於2014年度的業主大會上設立議程，議決通過授權管委會成立社團，完成社團登記后，才能嘗試申請資助。
管委會將於處理好業主大會事宜後，繼續尋求以「分成方式」節省屋苑照明耗電量。(「分成方式」或稱EMC是指由LED光管供應商免費提供光管及改裝光管支架供電，由屋苑與供應商雙方簽定合作年期及分成比例，合作年期內各自按比例(例如6:4、5:5分帳)分享因改用LED光管後所節省的電費金額，供應商因而可收回所涉及的物料、人工成本及利潤；屋苑亦可無需投資成本下省減電費開支)。
六. 為何在10月份召開業主大會︰
1. 根據現行法例任何屋苑必須在毎年年初召開業主所有人大會，以通過上一年的財務支出及通過本年度的財務預算；
2. 由於在與管理公司談判期間管理公司一直以不同的藉口拖延時間，所以本年度的年度大會才一直被拖至10月份才能召開。由於是次大會需通過幾項重大決議，因此必須達到法定人數。在此呼籲關心屋苑前途的業主們務必出席本次大會，用自己的一票決定屋苑的前途。
3. 以本屋苑4400多個單位(包括住宅、商舖、車位等等)開會的預算花費約為$10萬，其中最主要的支出是掛號信的費用。(法律規定所有人大會必須每年召開一次，以便通過年度預算，因此，該筆費用無可避免)
4. 由於管理公司拒絕提供大會開支費用，因此，本次大會的經費由管委會內其中10多個委員暫時代支。毎人墊支$5000 ，待屋苑財務狀況有盈餘時才無息退還參與墊支的委員
七. 簡單介紹管委會現況︰
1. 本會現有40位成員，經常參與會務的委員有20餘位，來自不同行業的屋苑業主，全部是義務性質；
2. 由於在本年度2至4月期間管委會受到了一些人為的障礙，因此在4月28日第17次會議上根據法律規定改選了管委會組織架構；
3. 現任管委會的組織架構：
主席莫錦慶、副主席毛偉雄、秘書馬嘉傑及執事陳沛棠；其余均為委員
4. 法律規定管委會機關是議決制，管委會的決定必須要透過投票並按多數票意見執行。本會更定立了議事規則：重大的決議必須有15人以上開會決定，普通決議必須有6人以上開會決議，決議才有效。
5. 對於公開招標方面，管委會同樣規定了迴避機制。
6. 所有管委會召開的會議都有完整的會議記錄制度。
由於本會是集體決議制度，任何核心成員包括主席如果想要通過擔任要職來達至個人的任何深層次的目的，都是絕對不可能的，衹會遭到眾人所唾棄。造謠者的目的很明顯，本會相信謠言止於智者。
在此懇請本屋苑各位業主為了維護自己的權益，可逢星期五參與本管委會在32座街坊總會舉行的恆常會議，提供寶貴意見及監督管委會的運作。
謝謝閣下對屋苑事務的關注！
氹仔濠景花園管理委員會
2013年9月22日
函件編号：Notice/
2013 / 007
《 通告 ：回應對管委會的誹謗》
近來屋苑內有數位人士不斷對管委會作出不實的指控，四處向屋苑業戶散播謠言，誹謗管委會，其目的涉嫌分化業主團結。尤其是在2013年8月30日一位自稱為Chi Anthony的人士發表存有攻擊管委會核心成員的不實言論，考慮到第二次濠景花園所有人大會將近，本管委會經2013年 9 月 2 日第44次會議議決認為有必要報警處理該些歪曲事實的言論，並已於2013年 9 月10日向司法警察局作出檢舉。
自管委會成立至今，管理公司一直以拖延及不合作態度與本會商討管理合約，合約的條款及服務要求均未能合符屋苑業主的利益，例如至今仍未交出屋苑財務報告資料，卻聲稱截至6月屋苑赤字為689萬餘，本管委會無法核實，惟有將是否與現在的管理公司簽署管理服務合約的議程送呈「業主大會」，交由全屋苑的業主決定。倘大會否決，則投票決定授權管委會公開招標新管理公司。
管委會藉此機會呼籲有意瞭解屋苑事務或表達意見的業主們，可出席逢星期五晚的管委會恆常會議及直接溝通，不要誤信網上不具實名或以訛傳訛的誹謗言論，免被別有用心的人利用及分化。現時管委會正忙於處理2013年10月19日及20日舉行的第二次「業主大會」及為影響屋苑民生的緊急維修制定方案，以後再無暇逐一回應失實言論，但管委會深信濠景業主們能對謠言作出正確分析。
氹仔濠景花園管理委員會
2013年9月11日
